Summary
Pertumbuhan perusahaan relatif stagnan pada Q2 2019. Penelusuran dana analisa RISE lebih dalam pada laporan Income Statement juga menunjukan bahwa mayoritas laba bersih tidak berasal dari operasional inti perusahaan, tetapi dari Entitas Asosiasi yaitu PT. Bira Industri Rejeki Agung (BIRA). Kurangnya informasi mengenai PT. BIRA dan juga valuasi RISE yang sudah overvalue walaupun didorong oleh laba PT. BIRA menyebabkan kami tidak menyarankan untuk membeli saham RISE
Recommendation: RISE Sell
Disclosure: Paskalis Analytics memegang RISE sebelum laporan ini ditulis pada 673.13. Posisi dapat berubah sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan.
Profil Perusahaan
PT. Jaya Sukses Makmur Sentosa Tbk (Tanrise Property) adalah perusahaan yang bergerak dalam kegiatan usaha pengembangan dan pengelolaan Properti Real Estate. Didirikan pada tahun 2003, beberapa properti Perseroan adalah Tritan Point Warehouse, Solaris Hotel, Grand Sunrise, Cleo Hotel, dan Vasa Hotel. Tanrise Property berada di bawah grup Tancorp, sama seperti CLEO.
Kinerja Perusahaan Cenderung Stagnan
Pertumbuhan RISE 2017-2018 cukup baik, dimana Aset meningkat 32.75%, Laba ditahan naik 40.99%, dan Ekuitas tumbuh 42,65%. Namun Balance Sheet 2018 hingga Q2 2019 terlihat stagnan, Aset sedikit turun, sedangkan komponen lainnya membaik tapi persentasenya tidak signifikan. Hal ini tentu saja bisa berubah pada hasil Q4 2019, namun ide tersebut masih spekulasi. Apalagi ditambah dengan fakta yang kami temukan di bawah ini.
Secara sekilas, Omzet 2018 dibanding Q2 menurun drastis sebesar 62.15%. Namun setelah kami telusuri, omzet RISE memiliki pola seperti pada tabel di bawah. Total omzet Q3-Q4 lebih tinggi dibanding total omzet Q1-Q2.
Bila omzet RISE bisa konsisten seperti 2 tahun sebelumnya, maka estimasi omzet 2019 adalah 275 Milyar, naik 9.5% dibanding 2018.
Tinggi Karena Digendong
Analisa RISE kita perdalam dengan kembali ke tabel Income Statement RISE. penurunan omzet Q2 2019 sudah kami uraikan diatas dan seharusnya bisa kembali normal ke angka 275 Milyar. Kenaikan omzet juga seharusnya diikuti oleh laba bruto yang naik, sehingga Gross Margin stabil di sekitar 40%
Namun ada perbedaan signifikan antara tahun 2017 dan 2018 di bagian Laba Bersih dan Net Margin. Net margin Q2 2019 mirip dengan 2017. Jadi apa yang menyebabkan net margin 2018 tinggi?
Ternyata peningkatan tersebut disebabkan oleh “Bagian atas Laba Entitas Asosiasi – bersih” sejumlah Rp 91,281,190,732 alias laba perusahaan lain yang dimasukkan ke laporan keuangan RISE. Sebenarnya RISE juga menerima laba ini pada 2017, namun jumlahnya hanya 5,5 Milyar, sehingga tidak mendongkrak laba bersihnya.
Ada 4 Entitas Asosiasi yang laba (rugi) nya dimasukkan ke laporan keuangan RISE. Yang terbesar dan melejitkan laba bersih 2018 nya adalah PT. Bira Industri Rejeki Agung (BIRA). Informasi mengenai PT. BIRA tidak banyak, namun ini beberapa poin penting:
- Bergerak di bidang jasa persewaan serta penjualan properti
- Hermanto Tanoko (Direktur Utama Tanrise dan Founder Tancorp) adalah direktur utama PT. BIRA
- Tanrise Property memiliki 50% kepemilikan, 50% lainnya dimiliki oleh PT. Wira Laju Rejeki
- Ada sebuah Surat Putusan Mahkamah Agung mengenai gugatan PT. Wira Laju Rejeki terhadap beberapa tergugat. Namun pada akhirnya perkara ini dicabut oleh penggugat.
Pada laporan keuangan Q2 2019, bagian laba dari PT. BIRA hanya sebesar 343 juta. Apakah pada Q4 2019 bagian laba bisa sama dengan pencapaian 2018? Tentu saja kita tidak bisa tahu. Tetapi, bisa disimpulkan bahwa sebagian besar dari laba bersih RISE tidak berasal dari operasional inti perusahaan, malah dari entitas asosiasi yang hanya dimiliki 50%.
Sebagai investor, memiliki saham berarti memiliki perusahaan tersebut, dan dalam pemilihan perusahaan harus didasarkan pada semua informasi yang tersedia. Bila mayoritas laba perusahaan ditentukan oleh Entitas Asosiasi non Tbk yang laporan fundamentalnya tidak tersedia bagi investor, sehingga kita tidak tahu perusahaan ini bagus atau tidak; maka sewajarnya kita tidak memilih perusahaan tersebut.
Valuasi Dua Asumsi
Berdasarkan informasi pendapatan laba asosiasi di atas, maka analisa valuasi RISE tahun 2019 kami buat berdasarkan dua skenario. Skenario pertama terjadi apabila PT. BIRA tidak menghasilkan laba besar bagi RISE, jadi net margin RISE akan mirip dengan tahun 2017, sedangkan skenario kedua adalah apabila PT. BIRA memberikan laba besar seperti pada tahun 2018.
Skenario pertama – Asumsi Omzet Q2 Annualized 2019 adalah 275 Milyar, kita asumsikan net margin tetap pada 4.21% maka laba bersih yang diatribusikan kepada Induk adalah 11.58 Milyar rupiah.
Skenario kedua – Pada 2018 penghasilan dari PT. BIRA sebesar 91 Milyar, kami asumsikan bahwa pada 2019 PT. BIRA kembali memberikan laba bersih sebesar 100 Milyar (Naik 9.5% seperti Omzet RISE). Maka dengan asumsi Omzet Q2 Annualized 275 Milyar, laba bersih yang diatribusikan kepada Induk adalah 11.58M + 100M = 112 Milyar rupiah.
Terlihat dengan jelas bahwa ada perubahan yang signifikan pada bagian ROE, EPS dan tentu saja PER. Pendapatan dari PT. BIRA menyebabkan naiknya ROE dan EPS sebesar 10x lipat, sebaliknya pendapatan tersebut menurunkan Price/Equity Ratio kurang lebih 90% dibanding bila tidak adanya pendapatan asosiasi.
Menariknya, dari 2 analisa yang kami buat, dua-duanya menempatkan valuasi saham RISE di bagian saham overvalue. Bandingkan dengan rival sekota, Ciputra Development (CTRA) yang annualized PER nya 32 atau Pakuwon Jati (PWON) 11.
Di atas kertas, pembuatan perusahaan Tanrise ini memang bagus. Karena Tancorp merupakan group yang cukup besar dengan ratusan perusahaan di dalamnya, sehingga Tanrise membangun berbagai properti yang digunakan untuk mendukung sister company nya. Bahkan hotel yang dibangun menggunakan nama CLEO yang adalah produk AMDK PT. Sariguna Primatirta Tbk., anggota Tancorp. Dengan adanya Tanrise, maka uang Tancorp akan berputar di dalam grupnya sendiri, tidak diserap oleh kompetitor.
Namun karena kinerja RISE sendiri yang tidak gemilang, apalagi bila anda perhatikan banyak Inventaris bangunan siap jual yang tidak tidak laku-laku (memang sengaja tidak kami bahas disini, karena takut fokusnya kemana-mana), maka untuk saat ini kami tidak bisa merekomendasikan untuk mengoleksi saham RISE.
Disclaimer: Seluruh rekomendasi dan analisa bersifat subjektif. Kami merekomendasikan para pembaca untuk menganalisa secara mandiri. Paskalis Analytics tidak bertanggungjawab atas keuntungan maupun kerugian dari pihak manapun.
